شاخص قیمت مسکن چیست؟ | نحوه محاسبه آن

شاخص قیمت مسکن یکی دیگر از مسائلی است که افراد لازم است در زمینه آن اطلاعات کافی داشته باشند. با استفاده از این شاخص تغییراتی که در قیمت مسکن به وجود می آید بررسی می شود. همان طور که می دانید مسکن به عنوان یک نیاز ضروری برای زندگی انسان‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها است و به علاوه می تواند به یک بازار برای معاملات نیز تبدیل گردد. در حال حاضر در سر تا سر دنیا حدودا 120 رشته در ارتباط با ساختمان فعالیت می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌کنند. پس علاوه بر این که سایر صنایع از نظر کیفیت، فنی و … می‌توانند بر قیمت مسکن تاثیر بگذارند خود مسکن نیز می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توانند تاثیر بسیار زیادی در در بخش های اقتصادی و رشد آن‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها داشته باشد. جالب است بدانید در 15 سالی که گذشته بازار مسکن و بورس مسکن نوسانات بسیار بالایی داشته است و می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توان گفت در طی این مدت تحت عوامل کلان اقتصادی بوده است. در این مقاله قصد داریم شما را با شاخص قیمت مسکن و بررسی آن در ایران و کشورهای دیگر و همچنین عوامل موثر بر آن آشنا سازیم.

شاخص قیمت مسکن در ایران

شاخص قیمت مسکن در کشور ایران از طریق بانک مسکن به صورت ماهیانه منتشر می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گردد. البته آن چه بانک مسکن انتشار می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌دهد میانگینی از معاملات است و خیلی دقیق نیست. در نتیجه شخصی به نام کیلید شاخصی را با عنوان کیلید تعریف نموده که که عوامل بسیاری مانند متراژ و ساخت ساختمان و … را در نظر می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گیرد و در نتیجه شاخص قیمت مسکن با دقت بیشتری محاسبه می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود. یکی از بزرگ‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ترین دغدغه هایی که برای معامله کنندگان بازار مسکن وجود دارد این است که منطقه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای که می‌خواهند در آن خانه خریداری کنند در آینده روند قیمت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها در آن چگونه خواهد بود. در این هنگام تعداد معاملات مسکنی که در در آن منطقه انجام شده، میانگینی از قیمت معاملات، روند رشد و افت قیمت مسکن در قسمت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های گوناگون شهر و … می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌تواند به کسانی که در این زمینه فعالیت می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌کنند کمک بسیاری کند و از این طریق آن‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توانند محله‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای را انتخاب کنند که رشد قیمت بسیار بالایی داشته باشد و در آینده بتوان با استفاده از آن سود به دست آورد.

شاخص قیمت مسکن و زمین در ایران

باتوجه به آنچه وزارت راه و شهرسازی درباره آمار خرید و فروش مسکن در مناطق تهران منتشر کرده است، 7 اصل باید در تعیین شاخص قیمت مسکن مرکز آمار دخیل باشند. در واقع در تمام کشورها چنین اصولی وجود دارد و در ایران نیز به این ترتیب تعریف می‌شوند.

•  قدمت بنا

طبیعی است هرچه بنا جدیدتر باشد، قیمت بالاتری نیز دارد. بر این اساس بناهای مسکونی از نظر سنی در چند دسته نوساز کمتر از یک سال، بین یک تا پنج سال، بین پنج تا ده سال، بین ده تا بیست سال و بیشتر از بیست سال قرار می‌گیرند.

• کیفیت بنا

قیمت بناها از مصالح استفاده شده در آن‌ها نیز تأثیر می‌گیرند. در این مورد نیز یک دسته‌بندی وجود که دارد که شامل سه دسته نیمه دوام، کم دوام و پردوام است.

• نوع تصرف

این که املاک موجود به چه صورت در اختیار مردم قرار دارند، یکی دیگر از عوامل مؤثر بر تعیین شاخص مسکن در ایران است. نوع تصرف می‌تواند رهن، اجاره، مالکیت و غیره باشد. علاوه‌بر این‌ها، قیمت زمین، تعداد خانوار ساکن در هر واحد مسکونی، تعداد اتاق هر واحد و تعداد نفرات ساکن در هر واحد چهار مورد دیگر در لیست عوامل مؤثر بر شاخص قیمت زمین در مناطق شهری ایران هستند.

محاسبه شاخص در آمریکا و سوئد

در آمریکا از سال 1968 شاخص قیمت مسکن توسط انجمن ملی مسکن آمریکا به صورت ماهیانه منتشر می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شد که بر پایه معامله خانه های تک خانوار انجام می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گرفت که کیفیت ثابتی ندارد و بر اساس میانگینی از قیمت مسکن به دست می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌آید. انجمن سازندگان این کشور معمولا میانه و میانگین و همچنین خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌هایی که در هر محله از یک شهر ساخته می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود را گزارش می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌دهد.

برای ایالات متحده، شاخص قیمت مسکن FHFA یک شاخص سه ماهه است که میانگین تغییرات قیمت مسکن را بر اساس فروش یا تامین مالی مجدد خانه‌های تک‌خانواری که وام‌های مسکن آن‌ها توسط Fannie Mae یا Freddie Mac خریداری شده یا اوراق بهادار شده‌اند، اندازه‌گیری می‌کند. داده‌ها در سطح ملی، منطقه‌ای، بخش، ایالت، کلان شهر، بخش شهری، شهرستان و کد پستی موجود است و سبب تغییرات زیادی در نمودار قیمت مسکن در 40 سال گذشته شده است.

بر اساس تعریف شاخص قیمت مسکن، شاخص افزایش قیمت مسکن یک شاخص فروش تکراری وزنی است، به این معنی که میانگین تغییرات قیمت در فروش‌های تکراری یا تأمین مالی مجدد در املاک تک خانواری را اندازه‌گیری می‌کند. وام‌های مسکن اندازه‌گیری شده، باتوجه به شاخص قیمت مسکن مطابقت داشته و متعارف باشند. این تطابق به وام مسکنی اطلاق می‌شود که هر دو دستورالعمل‌های پذیره‌نویسی Fannie Mae یا Freddie Mac را رعایت می‌کند و از حد وام تجاوز نمی‌کند، رقمی که به شاخص منتشر شده توسط هیئت مالی فدرال مسکن مرتبط است.

برآورد شاخص قیمت مسکن(HPI) در آمریکا هر سه ماه تجدید می‌شود، زیرا؛ HPI بر اساس تراکنش‌های مکرر محاسبه می‌شود. به این معنا که برآوردهای افزایش ارزش بر اساس ارزیابی‌های مکرر همان دارایی در طول زمان مشخص می‌شود. بنابراین، هر بار که یک ملک در قالب فروش یا تامین مالی مجدد در بازار تکرار می‌شود، میانگین ارزش‌گذاری از دوره قبلی فروش یا تأمین مالی تحت تاثیر قرار می‌گیرد.

در کشور سوئد این کار با استفاده از ارزیابی قیمت خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های انجام می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود و برای این کار 12 اداره آمار در هر منطقه به وجود می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌آید تا بتوانند این کار را با دقت بیشتری انجام دهند و وزن دهی بر اساس خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌هایی که در یک محله وجود دارد و ارزش آن‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها انجام می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گیرد نه بر اساس تعداد خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌هایی که معامله شده است.

در سوئد، شاخص قیمت مسکن بر اساس یک یا دو خانواری بودن ملک برای سکونت دائم و بر اساس دوره سکونت و منطقه ملک مشخص می‌شود. در واقع این ویژگی‌ها در کنار یکدیگر، شاخص قیمت املاک و مستغلات، تحولات قیمت و ارزش خانه‌های موجود را تخمین می‌زنند.

ساختمان‌های یک یا دو خانواری برای سکونت دائمی، شامل ساختمان‌های یک یا دو خانواری مجزا، خانه‌های تراس‌دار و ساختمان‌های متصل می‌شود. این شاخص از قیمت مسکن و ارزش‌های ثبت ارزیابی مالیات املاک و مستغلات تشکیل شده است. در نتیجه برای محاسبه شاخص قیمت املاک در سوئد، از اطلاعات ثبت کلیه املاک، خانه‌های یک و دو خانواری و همچنین اطلاعات املاک فروخته شده استفاده می‌شود.

محاسبه در انگلستان

در کشور انگلیس از شاخص های لندرجیستری، هلیفکس و نیش واید برای محاسبه شاخص قیمت مسکن انجام می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود که هر کدام دارای شرایط خاص خود است.

• در شاخص لند معمولا تغییراتی که در قیمت مسکن به وجود آمده است را اندازه می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گیرند.
• در شاخص هلیفکس از روش رگرسون هدانیک استفاده می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود و ویژگی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مختلف یک مسکن مانند نوع آن، مکان و قیمت معامله، قدمت بنا، تعداد اتاق ها و سرویس‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های بهداشتی ، پارکینگ و … در نظر گرفته می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود.
• روش نیش واید نیز مانند روش هلفیکس است ولی از داده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مربوط به وام استفاده می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌کند. در این روش مکان ساختمان را با توجه به افراد ساکن در یک محله به 54 گروه تقسیم می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌نمایند و سایر عوامل را نیز در نظر گرفته و حتی این که خانه چند سال است ساخته شده را نیز در نظر می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گیرند و سپس بر اساس آن شاخص قیمت مسکن را محاسبه می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌کنند.

شاخص قیمت مسکن در سراسر انگلستان، شاخصی است که توسط انجمن ساختمانی سراسری با هدف ردیابی تغییرات قیمت در بازار مسکن مسکونی ایجاد شده است. انجمن ساختمان سراسری از داده‌های وام مسکن خود برای جمع‌آوری شاخص استفاده می‌کند؛ داده‌های مورد استفاده برای وام‌های مسکنی است که در مرحله پس از بررسی و تایید هستند. البته این داده‌ها قیمت خانه های بیش از 1 میلیون پوند را شامل نمی‌شوند.

انجمن ساختمانی سراسری فقط از اطلاعات املاک مسکونی استفاده می‌کند. علاوه‌بر این، ویژگی‌هایی که معمولی نیستند و ممکن است اطلاعات را مخدوش کنند نیز از مجموعه داده حذف می‌شوند. بنابراین نمودار شاخص قیمت مسکن شامل گزینه‌های زیر می‌شود:

• تنها خرید خانه، رهن مجدد و پیش پرداخت‌های بیشتر مستثنی هستند.
• تنها املاک فروخته شده به قیمت واقعی بازار، حق خرید فروش با قیمت تخفیفی مستثنی شده است.
• اندازه طبقه باید در محدوده‌های مشخص شده برای یک نوع ملک باشد، به عنوان مثال یک خانه مستقل باید حداقل 400 فوت مربع مساحت داشته باشد.

عوامل موثر بر شاخص قیمت مسکن

اگر بخواهیم در مورد عواملی که بر شاخص قیمت مسکن اثر گذار هستند صحبت کنیم عوامل زیادی می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌تواند وجود داشته باشد که البته برخی از آن‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها مهم‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌تر هستند. از جمله عوامل مهم و موثر در این مساله می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توان به متغیرهایی نظیر شاخص قیمت سهام، درآمد سرانه هر خانوار، تعداد ساختمان‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌هایی که تکمیل شده است، شاخص قیمت خدمات ساختمان، نرخ تورم و میزان حجم پول دربازار و … اشاره کرد که می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توانند میزان شاخص قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهند.

تعیین قیمت مسکن چگونه انجام می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود؟

برای تعیین قیمت مسکن معمولا سه روش از طرف اقتصاددانان پیشنهاد شده است. که این سه روش عبارت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند از مدل ارزش حال، برابری تقاضا و عرضه و همچنین برآورد قیمت با توجه به حباب انتظارات عقلایی. در ادامه سعی می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌کنیم هر کدام از این روش ها را به اختصار برای شما توضیح دهیم.

1. تعیین قیمت مسکن بر اساس کانال تقاضا و عرضه: در این روش عوامل اقتصادی، جغرافیایی و نهادی را در نظر می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گیرند.
2.  قیمت مسکن بر مبنای ارزش حال: در این روش بر اساس اجاره بها و قیمت مسکن صورت می ‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گیرد.
3. برآورد قیمت مسکن بر اساس انتظار عقلایی: عده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای در بین اقتصاد دانان به حباب های عقلایی در بازار مسکن اعتقاد دارند. این افراد معمولا ریسک پذیر بوده و می خواهند در کوتاه مدت سود بیشتری کسب نمایند.

تغییرات شاخص مسکن در سال 99

اگر بخواهیم این معیار را در سال‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های اخیر با توجه به بازار بورس و همچنین دلار بررسی کنیم می‌توان گفت بازار مسکن نسبت به افزایش قیمت دلار جا مانده اما به نسبت 3/1 بازار بورس رشد داشته است. همچنین با توجه به همه گیری کرونا در جهان این شاخص در کشورهای مختلف اروپایی تحت تاثیر قرار گرفته است. اما در کشورمان در سال 99 شاخص قیمت مسکن با نوسانات زیادی مواجه بوده است که در نمودار زیر می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌توانید مثال آن را در تهران ببینید.

سخن پایانی

شاخص قیمت مسکن در کشورهای مختلف دنیا به روش های مختلف انجام می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌گیرد. شاخص قیمت مسکن که نوسانات قیمت مسکن در یک محله را به ما نشان می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌دهد می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌تواند در برآورد نهایی قیمت مسکن موثر باشد. بنابراین برای افرادی که در زمینه مسکن فعالیت می کنند می تواند عامل بسیار مهمی باشد. در این مقاله سعی کردیم شما را با شاخص قیمت مسکن و عوامل موثر بر آن آشنا کنیم. اگر قصد خرید خانه یا سرمایه گذاری در مسکن را دارید باید حتما این عامل را در نظر بگیرد تا بتوانید معاملات مسکن را بر مبنای دقیق‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌تری انجام دهید.​

برای یادگیری “شاخص” مسیر زیر را به شما پیشنهاد می‌کنیم: